評価の下がる売却が困難な不動産（マンション編）

老朽化したマンションとは、建物の経年劣化はもちろん、住民の高齢化や共用部の管理が行き届かなくなっているマンションをいいます。

特に自主管理のマンションでは、大規模修繕計画がおろそかになり外壁や共用部に問題が発生するケースもございます。

このようなマンションの場合、減点ポイントとなります。

建築基準法では、『高さ31mを超える建築物には、非常用の昇降機（エレベーター）を設けなければならない』と規定されております。

31mの高さは、大体7階程度の高さとなりますが、ほどんどの場合6階以上のマンションにはエレベーターが設置されております。

しかし、5階建のマンションにはエレベーターの設置がされていないところも多く、日々階段での昇り降りに関して購入者としては不安要素となり、減点ポイントとなります。

既存不適格とは、現行の法規に適合していない建物のことをいいます。

法規には、建築基準法・都市計画法等、人々が安心・安全に暮らせるような法律が定められており、大きな自然災害や都市の人口、経済状況から改正されることがあります。

このような既存不適格の戸建の場合、購入者が住宅ローンの利用にあたって審査が通りずらくなるケースもあり、減点ポイントとなります。

『築年数が古い』と判断される年数は曖昧ですが、参考として旧耐震基準と法定耐用年数があります。

①旧耐震基準

建築物の設計段階において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981年（昭和56年）5月31日までの建築確認において適用されていた基準の事をいいます。

②法定耐用年数

木造：22年

軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm以下）：19年

軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）：27年

重量鉄骨造（骨格材肉厚4mm超）：34年

鉄筋コンクリート造：47年

これらの築年数を超える建物は購入者として耐震上の心配等不安材料があります。

しかし、外壁などのメンテナンスを定期的に行っていたり、リフォームにより内装を綺麗に保っている場合ですと評価が上がる場合もございます。

定期借地上の戸建とは、地主さんから借りた土地の上にある建物の事をいいます。

一般定期借地件のルールとして、借地期間が50年以上となりますので、新築時は住宅ローンが組みやすいですが、築年数が経過してくると購入者が住宅ローンを組めない可能性があります。

その為、売却時の築年数、借地期間の残存年数により建物の評価も下がり、減点ポイントとなります。

マンションの場合、新築時から室内リフォームをしていない場合ですと、設備の機能が低下しているため購入者から見ると不安要素が多くございます。

その為、現状のままご売却を検討しているケースですと、減点ポイントとなります。

管理費等とは、『管理費』『修繕積立金』の事をいい、マンションによって金額は様々です。

しかし、中には相場よりかなりかけ離れた管理費等を徴収しているマンションもあり、このようなマンションですと月々のランニングコストが上がるため購入者としては減点ポイントとなります。

駐車場無しのマンションがすべて減点ポイントとなることはありませんが、駅から離れている立地のマンションやファミリー向けマンションにおいて駐車場があることは必須条件となります。

その為、駐車場のないマンションは減点ポイントとなります。

尚、周辺に月極駐車場があり、確保してある状態ですとあまり影響はないのでぜひご確認をお願い致します。