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有限会社エルミオーレ

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評価の下がる売却が困難な不動産(戸建編)

【目次】
①傾きのある戸建
②雨漏りしている戸建
③既存不適格の戸建
④築年数が古い戸建
⑤定期借地上の戸建
⑥新築時よりリフォーム無しの戸建

①傾きのある戸建

傾きのある戸建とは、その名の通り築年数の経過とともに建物が傾いている事をいいます。

その場合、ジャッキアップ工事による傾き補正工事が必要となり、傾きの度合いによっては数百万円費用がかかるケースがございます。

傾きがある事実を購入者に伝えないまま契約をしてしまうと、後々大きなトラブルになる可能性がありますので、傾きが懸念される場合はホームインスペクション(住宅診断)をおすすめ致します。

②雨漏りしている戸建

雨漏りしている戸建とは、その名の通り天井や壁の隙間から雨水が侵入し、木材が腐食したりクロスにシミができていることをいいます。

また、過去に雨漏りの修繕をしたとしても売却時には『告知義務』があり、必ず購入者に伝える必要がございます。

この場合、購入者の不安要素となり減点ポイントとなります。

③既存不適格の戸建

既存不適格とは、現行の法規に適合していない建物のことをいいます。

法規には、建築基準法・都市計画法等、人々が安心・安全に暮らせるような法律が定められており、大きな自然災害や都市の人口、経済状況から改正されることがあります。

このような既存不適格の戸建の場合、購入者が住宅ローンの利用にあたって審査が通りずらくなるケースもあり、減点ポイントとなります。

④築年数が古い戸建

『築年数が古い』と判断される年数は曖昧ですが、参考として旧耐震基準と法定耐用年数があります。

①旧耐震基準

建築物の設計段階において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準の事をいいます。

②法定耐用年数

木造:22年

軽量鉄骨造(骨格材肉厚3mm以下):19年

軽量鉄骨造(骨格材肉厚3mm超4mm以下):27年

重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超):34年

鉄筋コンクリート造:47年

 

これらの築年数を超える建物は購入者として耐震上の心配等不安材料があります。

しかし、外壁などのメンテナンスを定期的に行っていたり、リフォームにより内装を綺麗に保っている場合ですと評価が上がる場合もございます。

⑤定期借地上の戸建

定期借地上の戸建とは、地主さんから借りた土地の上にある建物の事をいいます。

一般定期借地件のルールとして、借地期間が50年以上となりますので、新築時は住宅ローンが組みやすいですが、築年数が経過してくると購入者が住宅ローンを組めない可能性があります。

その為、売却時の築年数、借地期間の残存年数により建物の評価も下がり、減点ポイントとなります。

⑥新築時よりリフォーム無しの戸建

戸建の場合、新築時から外壁塗装や室内リフォームをしていない場合ですと、建物の耐久性や設備の機能が低下しているため購入者から見ると不安要素が多くございます。

その為、現状のままご売却を検討しているケースですと、減点ポイントとなります。