2020.11.06
不動産投資は節税効果、インフレ対策にも効果がある！
不動産投資は本当に節税効果に強いのか？
不動産投資は節税効果があるといわれていますが、本当のことでしょうか？
ある意味本当ですが、注意する点もいくつかあります。
まず、不動産投資からは家賃収入が入り、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・PMフィー・火災保険、ローンの金利・減価償却費・修繕費（室内）などの経費が発生します。
収入からこれらの経費を差し引いた額がマイナス、つまり『赤字になった場合、赤字分を給与所得から差し引くことができるので、給与所得から天引きされている源泉税を取り戻すことができる』のです。
これが、会社からお給料をもらっているサラリーマンの方が不動産投資をした場合の節税効果です。
ちなみに、不動産投資で認められる必要経費には、次のようなものがあります。
- 土地・建物の固定資産税・都市計画税
- 修繕費（室内等小さな修繕）
- 損害保険料（掛け捨てのもの、その年分のみ）
- 不動産会社へのPMフィー
- 建物の管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
- 入居者募集の為の広告宣伝費
- 減価償却費
- ローン金利
- 税務関係の仕事を税理士に依頼した場合の費用
- その他の雑費（掃除、消耗品費、交通費、通信費など）
減価償却費という現金が出ていかないお金が経費となる
ここから少し難しくなりますが非常に重要なお話をします。
経費の中に『減価償却費』というものが含まれています。
この減価償却費が、節税効果の大きな要となるのです！
減価償却費は、不動産を買ったときに1度に費用にしないで毎年少しずつ経費として計上する仕組みとなっています。
『建物のみが減価償却費の対象となり、土地は対象外』です。
土地は建物としがって減価（消費）しないからです。
既に建物を買っているので、減価償却費は実際にお金としては出ていかないのですが、経費として計上することができます。
現実には発生しない経費である減価償却費が大きい場合、収支がマイナスとなることがあり、このマイナスとなった金額を給与所得から引くことができるので、税金対策になるのです。
また、ローンを組んで不動産を購入した場合、ローンの金利部分なども経費として計上できます。
ここで注意しなくてはいけないことは、減価償却費は税法上、建物の構造により償却できる期間が決まっていることです。
- RC・SRC（鉄筋コンクリート造）：法定耐用年数47年
- 鉄骨造（4ｍｍ超）：法定耐用年数34年
- 鉄骨造（3ｍｍ超4ｍｍ以下）：法定耐用年数27年
- 鉄骨造（3ｍｍ以下）：法定耐用年数19年
- 木造：法定耐用年数22年
この期間を超えてしまった古い建物でも減価償却が認められます。
さらに詳しく建物の法定耐用年数を知りたい方は、国税庁のサイト『耐用年数（建物・建物付属）』表をご参照ください。
築年数が法定耐用年数の一部を経過しているアパートやマンションはどのように計算するのか？
RC造のマンションの場合、法定耐用年数が47年なので、築20年のマンションの耐用年数は
『（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％』
で計算をします。
節税効果を上げるための裏ワザ
ここでひとつ裏ワザがあります。
『建物のみが減価償却費の対象となる』とお話ししましたが、この土地と建物の比率は決まっているわけではありません。
建物の金額が高い方が、減価償却費が大きくなるので節税効果があります。
その為、物件を購入する際には『土地と建物の配分を売主と交渉し、売買契約書に建物価格を高く記載することによって、より節税効果を大きくすることもできる』のです！
しかし、この比率には限度があるので注意して行いましょう。
不動産投資はインフレに強いのか？
『不動産投資はインフレ対策になる』という言葉を聞いたことはありますでしょうか？
そもそもどういうことかというと、インフレになって物の値段が上昇すると、不動産の価格も上昇します。
中古の車や物などはインフレになっても高く転売することは難しいですが、不動産の場合は立地がよければかなりの高額で売却することも可能です。
このことが『不動産はインフレに強い』と言われる理由です。
しかし、インフレに強い不動産は今後ますます限定されてきます。
日本の人口は少子高齢化により減っていき、どんどん都心に人が流れていくことが予想されるからです。
インフレに強い不動産は、人口が集中している都心や地方都市、賃貸需要が十分に成り立つエリアに限定されるので、購入を検討している不動産のエリアの調査を入念に行う必要があります。