どんな時に物件の売却を考えるのか
賃貸マンション・賃貸アパート売却を考える理由としては次のような例が挙げられます。
①空室が埋まらない
空室が増えると家賃収入が減少し、利回りが悪化します。
特に築年数の経った物件は競争力が低く、入居者が集まりにくい傾向があります。
賃貸募集の広告費や仲介手数料もかかるため、経営の負担が増します。
②老朽化が進んでいる
建物の老朽化が進むと、修繕コストが増加し、入居者の満足度が低下します。
給排水設備や外壁の補修が必要になり、適切な維持管理を行わないと建物の資産価値が下がり、売却がより難しくなります。
③税金・管理費用の増加
固定資産税や都市計画税は毎年発生し、築年数が経過すると維持費も高くなります。
さらに、管理会社への支払いや共用部分のメンテナンス費用がかさみ、経営を圧迫する要因になります。
④資産価値が高いうちに売却したい
市場の動向により、収益物件の価値が高いタイミングで売却することが重要です。
不動産価格は景気や金利の影響を受けるため、売却の機会を逃すと資産価値が下落する可能性があります。
⑤資産整理・相続対策として
収益物件は相続の際にトラブルの元になることがあります。
相続税の負担や相続人同士の争いを避けるため、事前に売却し、現金化しておくことでスムーズな相続対策が可能になります。
この中でも空室が埋まらない、老朽化が進んでいる物件は買い手を見つけることが困難となる場合があります。そもそも空室が埋まらない物件は、エリアが悪いという場合を除いて老朽化が進行しているという場合が多く、この二つの問題は表裏一体の問題といえます。また、今はまだ問題がない物件であっても、今後老朽化の進行は確実に起こります。物件の老朽化問題はだれにとっても他人事ではないのです。
老朽化した賃貸マンション・賃貸アパートの課題・問題点
では老朽化した建物にはどんな問題が起こるのでしょうか。
①メンテナンス費用の増大
老朽化した物件は修繕費がかさみ、収益性が低下します。
特に水回り設備や屋根・外壁の劣化は大規模修繕が必要となるため、多額のコストがかかります。
修繕を後回しにするとさらに劣化が進み、買い手が付きにくくなります。
②賃貸経営リスクの増大
設備の老朽化や立地の問題により、入居率が低下しやすくなります。
特に築年数が古い物件では、競争力のある新築・リノベーション済み物件と比較され、家賃の値下げを迫られることもあります。
③固定資産税など維持費の増大
収益が下がっても固定資産税や管理費などの支払いは継続します。
特に空室が増えると管理費や光熱費の負担がオーナーにかかり、収支が悪化します。
これらの経費が増え続けると、売却が難しくなる要因となります。
老朽化による具体的なリスク
こういった問題が発生することにより次のような事態が発生します。
①収益が低下する
家賃収入の減少とコストの増加により、物件の収益性が悪化します。
銀行融資を受けている場合、ローン返済が難しくなり、経営破綻のリスクも高まります。
②オーナー負担が増える
老朽化した物件は日々の管理が必要になり、突発的な修繕が発生しやすくなります。
さらに、入居者対応の手間も増えるため、オーナーの時間と労力の負担が増大します。
③相続トラブルが発生
相続人間で物件の扱いについて意見が分かれることがあります。
売却や賃貸経営の方針が決まらず、物件が放置されることで、さらに価値が下がる可能性があります。
今のうちの売却が重要となる理由
老朽化した賃貸マンション・賃貸アパートを持ち続けることのリスクはご理解いただけたでしょうか。
では逆に今のうちに売却するとどうなるのでしょうか。
①管理の負担がなくなる
売却することで修繕・空室対策・税金管理などの手間が一切なくなります。
時間や精神的な負担が減り、本業やプライベートに集中できるようになります。
②相続対策となる
物件を現金化することで、遺産分割がスムーズになります。
特に相続税が発生するケースでは、現金資産の方が相続しやすく、争いを未然に防ぐことができます。
③今後の不安が解消される
空室リスクや修繕費の心配がなくなり、安心した資産運用が可能になります。不動産市場の変動リスクも回避できるため、早期の売却が賢明です。
売却のタイミングは今が最適！
現在の不動産市場は売り手に有利な状況です。時間が経過するほど物件の価値は下がるため、早めの決断が重要です。
売却できるかお悩みの方はエルミオーレ不動産に
エルミオーレ不動産は、収益物件を自社で保有・運営しているため、オーナーの悩みを深く理解し、適切な売却提案が可能です。
直接買取を行うことで、売却をスピーディに進めることができ、資金化を急ぐ方に最適な選択肢を提供します。
また、買取が難しい場合でも、囲い込みをせずに仲介として最適な買主を見つけ、売却成功へ導きます。
エルミオーレ不動産の強み
①買取を前提としている
仲介を主としている不動産業者とは異なり、我々は買取を前提として動き始めます。
そして、我々の提示した条件とお客様の要望が重ならなかった際に初めて仲介として他の買主様を探し始めます。
②囲い込みをしない
仲介を主とする不動産業者は可能な限り自分たちで買主様を見つけるために、物件情報を他社が掲載することを拒みます。
その結果、情報が十分に行き渡らずに、買主様を見つけるのに時間がかかってしまいます。
弊社は提示した買取金額にご満足いただけなかった際には、最短の期間で買主様を見つけるために、物件情報を積極的に拡散させていきます。
③収益物件を自社保有している
弊社では収益物件を自社保有しており、収益物件を持つことのメリット、デメリットを正確に把握しております。
だからこそオーナー様の思いに寄り添い、誠実な対応をするとともに、収益物件を扱うノウハウを活用して、次の買主様を探し出します。
エルミオーレ不動産なら最適な形での売却が可能
これらの強みによってエルミオーレ不動産はオーナー様に合わせた最適な形での売却を可能としています。
一例としてご相談からの流れをご説明します。
まずは不動産売却のご相談をいただくことからすべてが始まります。
ご相談をいただいた物件について「宅建士」「建築士」といった専門家が調査、査定を行い、買取可能価格を提示いたします。
提示した買取価格に納得していただけた場合はそのまま売買契約を締結し、決済へと進みます。
買取価格がご希望の金額に届かなかった場合には媒介契約を締結し、これまで培ってきたネットワークをを駆使して、条件が合致する買主様を探し出します。
そして、見つかった買主様と売買契約を締結し、決済へと進みます。
このようにエルミオーレ不動産ではお客様の希望に合わせた柔軟な対応により、どんな収益物件でも満足いく買取を実現させているのです。
エルミオーレ不動産だからこそできるサービスを活用してください
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弊社での買取時に迅速な対応をすることはもちろんですが、仲介として買主様を探す際にも情報がより早く、広く拡散することが可能であるからこその早さです。
賃貸マンション・賃貸アパートの売却は、適切なタイミングを逃すと資産価値が大きく下がる可能性があります。老朽化や空室の増加、維持費の増大といったリスクを抱えたまま所有し続けることは、将来的に大きな負担となるかもしれません。だからこそ、「売却を考え始めた今」が最適なタイミングなのです。
エルミオーレ不動産は、不動産買取に特化した専門家として、オーナー様の不安や悩みに寄り添いながら、最善の売却プランをご提案します。直接買取によるスピーディな対応はもちろん、仲介による最適な買主探しまで、柔軟にサポート可能です。
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