評価の下がる売却困難な不動産（土地編）

道路幅の狭い土地とは、敷地に入る目の前の道路や路地が4m未満のことをいいます。
通常、土地が建築基準法上の道路に２メートル以上接していなければ建物を建てることができません。建築基準法上の道路は原則、道幅が４メートル必要です。
ただし道幅が４メートル未満の道路でも、建築基準法の施行日である昭和25年11月23日以前に建物が立っていた場合には、建築基準法上の道路として認められています。
しかし、道幅の狭い土地は人気が低くなりがちで、減点ポイントとなります。

盲地（めくらじ）とは、まったく公道に繋がっていない土地のこといいます。
建築基準法は接道（義務）を要求しており、盲地では建物を建築することができません。戸建て住宅を建築するには、敷地の２メートル以上接道している必要がござます。

旗竿地とは、道路（公道）に接する出入口部分が細い通路上の敷地になっており、その奥に家の敷地がある形状の土地のことをいいます。
駐車の不便さが特徴ですが、人気エリアや駅近の立地、魅力的な価格設定で早くご売却できるケースがございます。

変形地（不整形）とは、三角形の土地や多角形の土地、極端に長細い土地等のことをいいます。
建物のプランが収まりずらい傾向がございますが、近年狭小住宅等、様々なメーカー様が土地にあったプランを提供できるので、土地の状況次第では減点ポイントが少なくなる可能性がございます。

傾斜地とは、傾斜のある土地（平らではない土地）のことをいいます。
傾斜地に住宅を建てると、地盤の状態や強度によっては家が倒壊する恐れや、被害を受ける可能性があり、減点ポイントとなります。
尚、斜面に住宅を建てることで眺望や日当たりが良くなるところもあるので、ロケーションの良いところではプラスになることもあります。

不動産における一般的な定義としては「2mを超える、硬岩盤（こうがんばん）以外の土質で、30度を超える傾斜のある土地」を崖といいます。
このような崖がある土地は、傾斜が急なため通常の用途に供することができないとされています。
また、敷地が崖に面しており、一定の高さを超える崖の上または下に建物を建築する場合、がけ条例による制限が設けられています。
非常に厳しい条件がございますので、崖地は減点ポイントが多くなります。

再建築不可の土地とは、法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない土地のことをいいます。
再建築の可否については、都市計画法や建築基準法といった様々な法律があるため、すぐに判断することは難しいです。
特に田舎の土地や町中の密集地帯、昔ながらの町では多く見かけるので、注意が必要です。

私道とは、国・都道府県・市区町村ではなく、個人（法人）が所有している道路の事です。

私道の場合、複数の方が所有されているケースが多く、建物を建てる時や私道に埋設されている上下水道の工事などで所有者全員の同意が必要になるなど手続きが難航することも多くございます。

このように、前面道路が私道の場合は減点ポイントとなります。

土地の面積を表示する方法として、『公簿面積』と『実測面積』があります。

公簿面積とは、登記簿謄本に記載されている土地面積（地積）の事で、一昔前のものですと精度の低い測量がされていることもあり、曖昧な数値をもとに地積が算出された可能性がございます。

実測面積とは、現行の測量方法を用いて、土地家屋調査士などの専門家が実際に測量した面積の事です。

公簿面積と実測面積に差異が生じ、土地面積が減ってしまった場合は、その分が減額となり、逆に増えた場合は増額となります。

売却後のトラブルを避けるためにも、確定測量をすること必須となります。

高低差のある土地とは、がけ条例の制限はかからないが、1m以上～2m以下の高さがある土地ことをいいます。

この場合、建物を建築する際に造成工事やブロック積み、擁壁工事等で費用がかさむため、評価としては減点ポイントとなります。

不動産を査定する際、『面大減価』という考え方があります。

これは面積が大きい『面大地』や『大規模画地』の場合、面積が広くなればなるほど、土地単価が低くなることです。

その理由として、土地購入者が一般消費者ではなく、建築業者や開発業者に限られ、事業計画等で土地購入費が低くなります。

また、土地開発をする場合、道路の新設やごみ置き場の設置等、土地の有効面積が減少するためその分が差し引かれます。

ガソリンスタンドや工場などの跡地には、人体への健康被害がある特定有害物質による土壌汚染の可能性があるため、土壌汚染調査が義務化されています。

調査の結果、基準値範囲外の場合は汚染された土壌の浄化作業を行い、健康被害の心配がない安全な土地にする必要があります。

また、基準値範囲内の場合でも、購入者からすると健康被害を懸念することも多く、減点ポイントとなります。