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毎年かかる経コストや毎月かかるコスト、都度かかるコスト

不動産を所有すると毎年かかるコストや毎月かかるコスト、入居者の退去により都度かかるコスト(ランニングコスト)があります。

そこで、不動産投資においてかかってくるランニングコストの代表的なものをご紹介します。

 

毎年かかるコスト2選

 

不動産を所有すると毎年かかるコストには次の2つがあります。

 

①固定資産税・都市計画税

②火災保険

 

前の記事でもお伝えしたとおり、固定資産税・都市計画税と火災保険は毎年かかるコストとして考えなくてはなりません。

どちらも一括もしくは分割で支払うことが可能で、不動産を運営するにあたりどちらを選択するかは自由となります。

尚、火災保険については長期で加入すると割引を受けられることもあるので、火災保険の内容を熟知したうえで検討を進めるとよいでしょう!

 

毎月かかるコスト3選

 

次に、不動産を所有すると毎月かかるコストには次の3つがあります。

 

①管理費

②修繕積立金

③PMフィー

 

管理費

 

区分マンションについては、毎月管理費の支払いが発生します。

この管理費は、エレベーターの点検・共用部分の清掃・管理人の窓口業務など毎日の日常的な業務にかかるコストです。

管理費は築年数が古い物件ほどコストが大きくなる傾向があります。

 

修繕積立金

 

管理費同様、区分マンションには修繕積立金の支払いが発生します。

修繕積立金は、外壁の補修・屋上の防水工事・建物診断・将来的な大規模修繕・建て替えなど、建物を長期的に維持することや将来の建て替えに備えて区分所有者全員で貯金をしているイメージです。

 

管理費や修繕積立金は、物件の築年数が古くなるにつれ上がっていく傾向があります。

また、自主管理のマンションでは比較的管理費・修繕積立金がお値打ちに設定されていますが、安いからといって飛びつくのはNGです。

建物がしっかりと修繕(塗装や耐震補強)されているか、共用部分のメンテナンスがしっかりと行われているかなど、実際に自分の目で見て確認することが極めて重要です。

 

PMフィー

 

PMフィーとは、『プロパティーマネジメントの略で、賃貸物件の管理のこと』をいいます。

物件の管理は通常不動産業者が行いますが、管理内容は不動産業者によって異なります。

ここでは、標準的な管理業務の内容をご紹介します。

 

①入居者募集条件の設定・募集図面の作成・入居者の募集業務

 

新たに入居者を募集する場合は、『賃料』『敷金』『礼金』などの条件を決めなければなりません。

周辺の家賃相場の調査、物件の方位、階数、間取り、設備の有無などから賃料を設定し、オーナーに提案してくれます。

条件が決まったら、不動産情報サイトや自社ホームページ、広告チラシなどに掲載し、入居者募集をしてくれます。

 

②賃料などの集金業務・滞納督促業務

 

入居者から毎月の賃料を集金(振込or引落)し、そこからPMフィーなどを差し引いてオーナーに振り込みます。

この時賃料が振り込まれていない入居者に対しては督促も代理で行ってくれます。

 

③入居者のクレーム処理・設備の修繕などの窓口と手配

 

共同住宅(アパートやマンション)では、『隣の部屋の人が大音量で毎晩音楽を聴いてて音がうるさい』『下の階の方が煙草をすっていてその煙が臭い』『同じ階に不審な行動をする人がいる』など、入居者同士のトラブルやクレームは意外と多いものです。

管理業務の内容には、このようなトラブルを調整し、処理をしてくれます。

また、エアコンや給湯器などの設備機器が故障したときは、トラブルの窓口となって修繕の手配もしてくれます。

 

④契約更新業務・入居者退出時業務

 

居住用の場合の契約期間は通常2年間となっています。

入居から2年経つ前に、入居者に契約更新や退去の意思を確認して、更新をする場合には更新手続きを、退去をする場合には退去手続きと新しい入居者の募集活動をしてくれます。

更新の場合には、賃料の見直しや設備・間取りの改善等のアドバイスもこのタイミングでしてくれます。

 

 

不動産業者をどのように選べばいいのか?

 

PMフィーは不動産業者によって金額が異なりますが、おおむね『賃料の3%~5%が相場』と抑えておきましょう。

ひとつの不動産業者だけを信頼するのではなく、不動産業者を徹底的に比較してより良い条件で依頼するように心がけてください。

『とにかく安くしてコストを抑える』だけでなく『安定して長期間運営できる』ことがポイントです。

 

自主管理は素人でもできるのか?

 

区分マンションはもちろん、1棟の建物も自分で管理するとコスト削減に大きく影響します。

毎月のPMフィーだけでなく、リフォーム費用などは管理会社がリフォーム業者から紹介料をもらっている場合も多いので自分で発注するとかなり節約できます。

特に区分マンションでは管理人が常駐していたり、設備の修繕などはマンション全体の管理会社に電話1本するだけで終わることも多いので、自分で管理することは十分可能です。